Con la recente pronuncia n. 1331/2025, il Tribunale di Brindisi ha offerto importanti chiarimenti in materia di risoluzione del contratto di locazione di un immobile. Nello specifico, il Tribunale ha affermato che l’inabitabilità dell’immobile locato costituisce causa di risoluzione del contratto di locazione.
La disciplina codicistica
La disciplina codicistica rilevante nel caso di specie è rappresentata dall’art. 1578, comma 1 c.c., rubricato “Vizi della cosa locata”, il quale dispone che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. Rileva poi l’art. 1576, comma 1 c.c. per cui “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” ed infine l’art. 1585, comma 1 c.c. il quale dispone che “Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima”.
Il caso di specie
Nel caso di specie Tizio intimava a Caia sfratto per morosità relativamente all’immobile di proprietà dell’intimante. Tizio affermava di aver concesso in locazione l’immobile oggetto di causa a Caia con regolare contratto di locazione, pattuendo un canone mensile di Euro 300,00. Tizio lamentava che la conduttrice non aveva corrisposto il canone per due mensilità, e pertanto chiedeva la risoluzione del contratto con convalida dello sfratto ed emissione di ingiunzione di pagamento in danno di Caia per un ammontare complessivo di Euro 600,00 (pari a due mensilità insolute). Caia si costituiva in giudizio contestando la richiesta di convalida dello sfratto, eccependo l’inadempimento contrattuale dell’intimante e lamentando come il locatore non si fosse mai adoperato per rendere godibile il bene locato, nonostante le ripetute rimostranze. Caia sosteneva infatti che l’immobile locato non era abitabile per carenza delle condizioni igienico-sanitarie, così come accertato con sopralluogo effettuato dai tecnici del Dipartimento di prevenzione servizio di igiene e sanità pubblica e dai Carabinieri.
La decisione del Tribunale di Brindisi
Il Tribunale di Brindisi ha innanzitutto affermato che il rapporto di locazione si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive: il locatore deve assicurare al conduttore il godimento dell’immobile locato garantendone uno stato di manutenzione medio, anche in relazione alla destinazione convenzionale: a fronte di ciò il conduttore è tenuto al pagamento di un canone. Richiamato il disposto dell’art. 1578, comma 1 c.c., il Tribunale ha affermato che le principali obbligazioni a cui è tenuto il locatore sono la garanzia dei vizi, il mantenimento della cosa in stato da servire all’uso convenuto (ex art. 1576, comma 1 c.c.) ed assicurarne il pacifico godimento durante la locazione (ex art. 1585, comma 1 c.c.). Il Tribunale ha poi chiarito che la violazione di tali obblighi può condurre alla risoluzione del contratto di locazione. Nel caso di specie, la conduttrice, che aveva inviato al conduttore una missiva con cui chiedeva la risoluzione del contratto, aveva provato documentalmente che l’immobile locato non era idoneo all’uso pattuito e doveva quindi considerarsi “non abitabile” per le condizioni igienico-sanitarie accertate. Il Tribunale ha pertanto affermato che il contratto di locazione doveva considerarsi risolto, e che in conseguenza del grave inadempimento del locatore, non erano dovuti i canoni richiesti dallo stesso a Caia.
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