Con l’interessante sentenza n. 177 del 2017, il Tribunale di Lucca chiarisce i presupposti per l’applicabilità della garanzia per i vizi della cosa venduta in tema di compravendita immobiliari, sia in caso di conclusione di un contratto preliminare sia in quello di conclusione di un contratto definitivo.
La vicenda
Tizia e Caio acquistavano un immobile (un appartamento di un condominio) da Sempronio per il prezzo di Euro 150.000,00. Successivamente, gli acquirenti scoprivano la presenza di vizi costruttivi e di difformità urbanistiche affliggenti le parti comuni del condominio, i quali compromettevano l’utilizzo di alcune parti dell’immobile stesso ma anche alcune parti comuni del condominio. In particolare, i vizi riguardavano il sistema di smaltimento delle acque reflue e meteoriche ed il solaio di copertura della zona di manovra e accesso al parcheggio al piano interrato, mentre le difformità urbanistiche erano relative all’errata rappresentazione grafica di parte delle superfici pavimentate a marciapiede, con conseguente diversa rappresentazione delle zone a verde e mancato rispetto dei requisiti minimi di permeabilità previsti dal Regolamento Urbanistico comunale, e alla difformità, rispetto al progetto approvato dal Comune, della rampa di accesso al parcheggio sotterraneo, la quale di fatto era inutilizzabile per le sue pendenze, con conseguente impossibilità di fruire del parcheggio sotterraneo. Inoltre, tale inutilizzabilità del parcheggio faceva venire meno, secondo la tesi degli acquirenti, anche il requisito previsto dalla L. n. 122 del 1989, in tema di superficie minima da destinare a parcheggio in caso di nuove costruzioni. Le problematiche in questione, in sede di conclusione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, non erano ancora note ai promissari acquirenti ed erano stati taciuti dal promissario venditore. Quest’ultimo, in seguito alla scoperta da Tizia e Caio, li minimizzava e ne assicurava una pronta eliminazione da parte della società Alfa. Dopo aver acquistato l’immobile in questione, constata ancora la presenza dei vizi e della difformità scoperti, Tizia e Caio chiedevano al Tribunale di Lucca una riduzione del prezzo di vendita e un risarcimento dei danni da essi subiti, invocando la garanzia per vizi ex artt. 1490 e 1492 c.c. ed il combinato disposto degli artt. 1480 e 1489 c.c.. Sempronio, oltre ad eccepire che gli acquirenti avevano accettato di concludere la compravendita sebbene a conoscenza della presenza delle problematiche descritte, chiamava in causa la società Alfa, in quanto impresa incaricata di svolgere i lavori idonei per l’eliminazione di vizi e difformità esposti in precedenza, nonché quale venditrice a Sempronio dell’immobile in questione.
La decisione
Con riferimento ai vizi costruttivi dell’immobile, tra cui i problemi legati al sistema di smaltimento delle acque e le conseguenti infiltrazioni, il Tribunale di Lucca ha ritenuto fondata l’eccezione di decadenza ai sensi dell’art. 1495 c.c. per mancata tempestiva denuncia dei vizi da parte degli acquirenti. Infatti, per un verso, è stato ritenuto che gli acquirenti non avevano acquistato l’immobile con la consapevolezza dell’attualità dei vizi, poiché avevano fatto affidamento sulle assicurazioni che la società Alfa li avrebbe sistemati. Per altro verso, però, il Tribunale non è stato in grado di accertare che Sempronia avesse effettivamente escluso l’esistenza dei vizi in questione, o comunque li avesse riconosciuti successivamente alla conclusione del contratto preliminare di compravendita immobiliare. Ritenendo dirimente l’ulteriore documentazione, comprovante l’avvenuta conoscenza dei vizi da parte di Tizia e Caio successivamente alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, e non ritenendo di aderire alla tesi attorea secondo cui non era necessaria la denuncia di essi entro 8 giorni dalla loro eventuale scoperta, il Tribunale ha rigettato la domanda di riduzione del prezzo e di risarcimento danni fondata sulla garanzia per i vizi della cosa venduta, riconoscendo il decorso dei termini di decadenza per tale denuncia.
Differente esito ha avuto la valutazione delle difformità urbanistiche, in relazione alle quali il Tribunale ha applicato l’art. 1489 c.c., norma che disciplina i c.d. oneri non apparenti, escludendo in questo caso l’applicabilità della garanzia per vizi ex art. 1495 c.c.. La tutela offerta dall’art. 1489 c.c., infatti, consente all’acquirente di ottenere una riduzione del prezzo, o il risarcimento dei danni, nel caso in cui l’immobile presenti limitazioni legali al godimento, non palesi al momento dell’acquisto. In particolare, il Tribunale ha riscontrato le due summenzionate difformità. La gravità di tali difformità era stata confermata anche dalla consulenza tecnica d’ufficio, da cui l’organo giudicante traeva che esse potessero compromettere la commerciabilità dell’immobile. Il Tribunale ha quindi accolto la domanda di riduzione del prezzo fondata sull’art. 1489 c.c., escludendo l’applicazione dei termini di decadenza previsti per i vizi occulti (art. 1495 c.c.) e stabilendo una riduzione pari ad Euro 33.000,00. Tale somma, secondo il giudice, rappresentava l’equivalente del costo di ripristino delle conformità urbanistiche e della riduzione del valore commerciale derivante dall’inaccessibilità del parcheggio.
Infine, accogliendo la chiamata in garanzia del venditore Sempronio nei confronti della società Alfa, il Tribunale di Lucca ha condannato quest’ultima a tenere indenne il primo per quanto pagato agli acquirenti.
In conclusione, in tema di compravendita immobiliare, risultano particolarmente importanti le questioni sulla consapevolezza dell’esistenza di vizi e difformità dell’immobile. Infatti, sia in sede di contratto preliminare sia in quella di contratto definitivo, la parte che si ritiene danneggiata dalla presenza di essi, o dal loro occultamento, può agire efficacemente in giudizio per la tutela dei propri interessi.
Per una consulenza sull’argomento rivolgiti a Studio Legale Rancan Avvocato a Vicenza cliccando qui sotto:
