GUIDA PER L’INSTALLAZIONE DEL CONDIZIONATORE IN CONDOMINIO

VERIFICA PRELIMINARE AMMINISTRATIVA.

In primis vanno accertati eventuali divieti o limitazioni previsti da regolamenti comunali in materia di normativa urbanistica.

Il Comune in questione, infatti, potrebbe aver imposto una serie di regole per quanto riguarda il posizionamento del condizionatore sulla parete esterna dell’immobile ovvero richiedere il rispetto di certe distanze, prevedere determinate certificazioni, o addirittura potrebbe vietare l’installazione dello stesso in certi contesti (es. centro storico) al fine di preservare l’estetica dei luoghi ed il decoro della città dal punto di vista artistico-architettonico o paesaggistico.

Si consiglia, pertanto, di controllare sempre tale aspetto al fine di prevenire l’irrogazione di sanzioni pecuniarie o richieste del Comune di rimozione del condizionatore.

REGOLE PER IL CONDOMINO.

L’installazione di un condizionatore con annessa applicazione del motore esterno di per sé non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio, poiché rientra nelle proprie legittime facoltà di utilizzo della proprietà, tuttavia vi sono delle regole condominiali da rispettare:

1) La comunicazione all’amministratore di condominio.

Il primo adempimento da compiere è quello di avvisare preventivamente l’amministratore di condominio.

Ai sensi dell’art. 1122 c.c., infatti, nell’unità immobiliare di proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Poiché nel regolamento condominiale potrebbe esservi la previsione secondo cui il condizionatore (per posizione o dimensione o colore) costituisca elemento lesivo della facciata condominiale, è certamente consigliabile inoltrare una comunicazione scritta all’amministratore. L’amministratore, sempre ex art. 1122 c.c., ha l’obbligo di darne notizia all’assemblea in modo da sottoporre l’eventuale questione agli altri condomini. Tuttavia non è necessario il voto dell’assemblea per l’autorizzazione.

Ciò significa che, nonostante non serva l’autorizzazione assembleare per l’installazione di un condizionatore nella propria porzione di edificio, è comunque preferibile anticipare all’amministratore il proprio progetto al fine di tutelarsi da eventuali future contestazioni.

2) Il divieto di ledere il decoro dell’edificio.

Come già anticipato, in regime di condominio vige in ogni caso l’obbligo di non realizzare interventi che vadano ad inficiare l’estetica globale delle facciate esterne dell’immobile. La giurisprudenza peraltro ha chiarito che tale questione vale sia per i muri esterni perimetrali sia per le pareti che si affacciano sui cortili interni dei palazzi. Per la Cassazione la tutela del decoro attiene a tutto ciò che nell’edificio è visibile e apprezzabile dall’esterno a prescindere dal pregio artistico dell’immobile.

Occorre pertanto valutare se l’installazione possa essere suscettibile di rovinare dal punto di vista estetico-architettonico l’immobile. L’aver dato comunicazione preventiva all’amministratore si rivela nuovamente utile al fine di avere la certezza di poter procedere legittimamente all’installazione.

3) Il divieto di recare molestia agli altri condomini.

Vale in ogni caso il divieto ex art. 844 c.c. di installare impianti, quale potrebbe essere appunto l‘apparecchio motorizzato esterno del condizionatore, che producano un rumore tale da infastidire i vicini sopra la soglia della normale tollerabilità o che immettano calore negli appartamenti confinanti o che rilascino acqua di condensa o producano infiltrazioni. Il condizionatore non può creare stillicidio o procurare immissioni di rumori, odori, aria calda ecc., superiori alla normale tolleranza. A tal proposito è possibile che i regolamenti prevedano che le canalette della raccolta delle acque di condensa debbano essere opportunamente raccordate ai canali di gronda o alla rete fognaria.

4) Il rispetto delle distanze.

In caso di montaggio sul proprio balcone o sulla facciata dell’edificio è comunque obbligatorio rispettare eventuali distanze minime (in verticale o in appiombo) previste dal regolamento rispetto ad altri balconi o finestre in modo da non arrecare disturbo.

Per una parte della giurisprudenza, inoltre, la collocazione dell’unità esterna del condizionatore  deve rispettare le norme previste dal Codice Civile (artt. 905, 907 c.c.) in  materia di vedute e distanze (posizionamento di 3 metri sotto la soglia delle finestre o del terrazzo del piano superiore) in modo da non limitare luce e visuale degli altri condomini. Agli effetti del rispetto delle distanze verticali, infatti, per costruzione deve intendersi non solo il manufatto in mattoni e cemento, ma qualsiasi opera di qualsiasi specie che ostacoli l’esercizio della veduta (ex multis Cassazione Civile sent. n. 1445 del 1955, e Cassazione Civile n. 12907 del 1955).

5) Il rispetto della cosa comune.

A quanto già premesso, si aggiunga la previsione dell’art. 1102 c.c. sull’uso della cosa comune, il quale stabilisce: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Ciò significa che ove l’impianto non possa essere collocato sul terrazzo di proprietà esclusiva del condomino in questione, ma debba essere posizionato su muri perimetrali (che rientrano nel concetto di “spazio comune”), tale installazione è consentita purchè non ne pregiudichi il paritario uso da parte degli altri condomini (Cass. Civile, sent. n. 4909 del 2020). L’utilizzo più intenso del singolo è lecito laddove non interferisca coi pari diritti di godimento degli altri condomini. Quindi, a prescindere dalle quote di proprietà, ciascun condomino ha diritto di servirsi del bene comune nella sua pienezza ed interezza, consentendosi dunque anche un uso più intenso della cosa da parte di un singolo, a condizione che non ne esca pregiudicata la facoltà degli altri condomini di fare pari uso del bene. Ne consegue che la realizzazione dell’impianto su una porzione di parete comune deve ritenersi consentita al singolo condomino, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti al condominio, in quanto tale intervento non viola l’art. 1102 c.c. (che disciplina l’uso della cosa comune) e non rientra nel concetto di innovazione di cui all’art. 1120 c.c. (per cui è invece previsto il consenso dell’assemblea condominiale).

Tutto ciò considerato, l’impianto di condizionamento deve essere progettato ed installato tenendo presente che sia il codice civile che il regolamento condominiale contengono dei limiti in merito.

In particolare, è importante tenere a mente che ogni regolamento condominiale può stabilire regole estremamente stringenti per quanto riguarda la conservazione dell’aspetto estetico generale del condominio, pertanto è necessario avvisare e confrontarsi con l’amministratore comunicandogli il tipo di impianto che si intende acquistare ed il suo posizionamento onde evitare qualsiasi futuro contenzioso.

Si segnalano le seguenti sentenze:

– Cassazione Civile, sent. n. 8857 del 2015: è compatibile con il limite del “pari uso della cosa comune” anche l’uso esclusivo di un condizionatore apposto su una parete condominiale in quanti il codice civile consente a chiunque di utilizzare i beni comuni purché ciò non impedisca agli altri proprietari di fare lo stesso.

– Cassazione Civile, sent. n. 20985 del 2014: vieta l’installazione dei motori dei condizionatori sulla facciata condominiale in quanto aggrappati alla gronda del tetto della quale rompevano lo continuità (danno all’estetica).

– Cassazione Civile, sent. n. 12343 del 2003: in ambito condominiale, l’installazione di condizionatori d’aria, pur trattandosi di modificazione consentita ex art. 1102 1° comma c.c. (cfr Cass. 3084/94), trova applicazione analogica il divieto di alterare il decoro architettonico già previsto per le innovazioni ex art. 1120 2° comma c.c.

– Tribunale di Milano, sent. n. 179 del 2004: “La collocazione sulla facciata condominiale di un voluminoso corpo sporgente (un compressore per condizionatore d’aria), costituisce un inequivocabile alterazione della destinazione della facciata stessa, che é quella di fornire un aspetto architettonico regolare gradevole dell’edificio e non quella di contenere corpi estranei che turbano l’equilibrio estetico complessivo dell’edifico medesimo”. Nel caso in questione, un condomino aveva proceduto a posizionare il motore del condizionatore sotto una propria finestra affacciata su un cortile interno senza avvertire l’amministratore del condominio.

– Cassazione Civile, sent. n. 17102 del 2018: costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico anche quella che si riflette negativamente sull’aspetto armonico dell’edificio, a prescindere dal pregio estetico dello stesso.

– Tribunale di Udine, sent. n. 107 del 2022: “In materia condominiale, l’allocazione di condizionatori in una zona della facciata non consentita dal regolamento che ne alteri l’originaria destinazione configura pregiudizio del decoro architettonico dell’intero immobile”.

– Cassazione Civile, sent. n. 2743 del 2005: in tema di condominio e condizionatori, devono considerarsi vietate ai sensi dell’art. 1122 c.c. le opere realizzate dal condomino che comportino una lesione del decoro architettonico dell’edificio, non trovando al riguardo applicazione la norma dettata dall’art. 1120 c.c. in tema d’innovazioni.

– Tribunale di Padova, sent. n. 352 del 2011: il condomino che illegittimamente innesta il tubo di scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale realizza una alterazione della cosa comune perché il pluviale ha la finalità di scaricare solamente acque meteoriche.

– Tribunale di Pavia, sent. n. 1070 del 2020: i motori per il condizionamento d’aria nella facciata condominiale non alterano il decoro architettonico poiché non occupano in maniera imperativa il prospetto, non alterano in maniera significativa la facciata, non comportano depauperamento dell’immobile; rispondono a esigenze e interessi meritevoli di tutela ( come la salute).