Con una innovativa sentenza, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione statuiscono che gli atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico sono validi, a condizione che gli estremi del titolo abilitativo esistano realmente e siano riferibili proprio a quell’immobile, a nulla rilevando la conformità o difformità dell’immobile rispetto al titolo menzionato che, pertanto, non costituisce motivo di nullità del contratto (Cass., S.U., 22 marzo 2019, n. 8230).
Il caso
La sentenza in commento trae origine dalla pretesa dell’acquirente di un immobile abusivo di far valere la nullità della compravendita. Il fabbricato, infatti, era stato ristrutturato in difformità dal progetto approvato e autorizzato, sebbene gli estremi del titolo urbanistico fossero stati indicati nell’atto pubblico di vendita.
La questione dibattuta
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con questa interessante sentenza, hanno posto fine alla querelle relativa all’interpretazione della natura della sanzione di nullità (formale o sostanziale) comminata dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. 47/1985.
Secondo la tesi formalista, ai fini della commerciabilità dell’immobile abusivo e, quindi, della validità della vendita, è necessario e sufficiente il requisito formale della dichiarazione di conformità urbanistica.
Secondo l’opposta tesi sostanzialista, invece, la nullità delle norme richiamate avrebbe natura sostanziale e, pertanto, deriverebbe dalla difformità tra il bene compravenduto e il progetto autorizzato, pure in presenza di detta dichiarazione.
La decisione
La nullità comminata dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. 47/1985 deve qualificarsi come nullità testuale, riconducibile nell’ambito dell’art. 1418, comma 3, c.c.
Di conseguenza, se nell’atto di compravendita risulta indicata la dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o dalla difformità della costruzione realizzata rispetto al progetto approvato.
Infatti, ciò che rileva ai fini della validità del contratto, è che il titolo urbanistico sia realmente esistente e che sia effettivamente riferibile all’immobile dedotto in contratto.
La difformità della costruzione rispetto al titolo urbanistico, semmai, rileverà sotto il profilo dell’inadempimento del venditore e potrà giustificare la risoluzione del contratto.