Contratto di locazione e registrazione tardiva: quali conseguenze?
Con la sentenza n. 18942 del 2019 la Corte di Cassazione ha stabilito che il contratto di locazione registrato tardivamente è valido ex tunc, retroagendo alla data di stipulazione del contratto. La sanatoria “per adempimento” cui dà luogo la registrazione tardiva, infatti, è coerente con la previsione di nullità “per inadempimento” all’obbligo di registrazione prevista dall’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004
La normativa di riferimento
Prima di esaminare nel merito la vicenda processuale, è opportuno premettere che, ai sensi della norma sopra citata: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La ratio della disposizione, infatti, è da individuarsi nel contrasto all’evasione fiscale connessa alla mancata registrazione soprattutto dei contratti di locazione e di comodato.
L’articolo in esame è stato sottoposto più volte al vaglio della Corte Costituzionale, la quale in varie occasioni ha ribadito come l’art. 1, comma 346, L. 311/2004 elevi eccezionalmente la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione, pertanto, determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c. Secondo i giudici della Consulta, infatti, pur non esistendo nell’ordinamento fiscale italiano una clausola generale antielusiva, non può negarsi l’emergere di un principio tendenziale secondo cui il contribuente non può trarre benefici da operazioni effettuate al solo scopo di procurarsi un risparmio di spesa, con conseguente affermazione della nullità dei relativi contratti.
La decisione
Nella pronuncia in commento, la Corte di Cassazione, confermando l’orientamento seguito dalla Corte Costituzionale, ritiene indubitabile che, nel testo dell’art. 1, comma 346, L. 311/2004, il legislatore abbia utilizzato il termine nullità volontariamente, non intendendo riferirsi a un diverso istituto giuridico.
Tuttavia, la nullità del contratto per contrarietà a norme imperative ex art.1, comma 346, L. 311/2004 è del tutto peculiare in quanto indipendente da violazioni attinenti ad elementi intrinseci della fattispecie negoziale, ma che postula un’attività esterna alla formazione del negozio ormai perfezionato. È proprio tale atipicità che rende ammissibile la possibilità di ricostruire la tardiva registrazione come fattispecie sanante con efficacia retroattiva della nullità del contratto.
In conclusione, se il contratto viene registrato (non importa quando, anche tardivamente) è valido, con decorrenza ex tunc, dalla data di conclusione del contratto, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.