Con la pronuncia n. 3596 del 08/02/2024 la Corte di Cassazione ha enunciato un importante principio riguardante il caso in cui un preliminare di vendita preveda il deposito cauzionale di una somma di denaro, a garanzia dell’impegno assunto da una parte nella successiva stipulazione del contratto definitivo.
La disciplina codicistica
Nel caso di specie la normativa rilevante consiste nell’art. 1385 c.c., il quale dispone al comma 1 che “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”. Il comma 2 della predetta disposizione aggiunge che “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
La vicenda
Nel caso di specie, Tizio, in qualità di promissario acquirente in un preliminare di vendita, aveva citato in giudizio Caio, promittente venditore nel predetto preliminare, dinanzi al Tribunale di primo grado di Brescia. Tizio aveva adito il Tribunale di Brescia al fine di ottenere la condanna di Caio al pagamento di una somma pari ad Euro 40.000,00, corrispondente al doppio della caparra confirmatoria dal primo versata. Tizio sosteneva di aver diritto al pagamento di tale somma di denaro per inadempimento del promittente venditore a seguito della firma del preliminare. Caio, costituitosi in giudizio, contestava la pretesa di Tizio, sostenendo che Tizio non aveva effettuato alcun pagamento nei suoi confronti, avendo Tizio emesso assegni solo in favore dell’agenzia di mediazione: per tale ragione doveva escludersi che tale somma fosse stata versata a titolo di caparra confirmatoria. Il Tribunale di Brescia accoglieva le ragioni di Tizio, condannando Caio al pagamento della somma di 40.000,00 quale doppio della caparra confirmatoria versata.
Il giudizio di secondo grado
In seguito, Caio proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Brescia, sostenendo che la somma di denaro corrisposta all’agenzia di mediazione fosse stata erroneamente qualificata come caparra confirmatoria, con conseguente applicazione del principio di cui al comma 2 dell’art. 1385 c.c. Diversamente, Caio asseriva che tale somma doveva essere qualificata come deposito cauzionale. La Corte d’Appello di Brescia accoglieva le ragioni di Caio, condannandolo al pagamento nei confronti di Tizio di un importo pari ad Euro 20.000,00, qualificando la somma dal primo versata quale deposito cauzionale. Nello specifico, la Corte d’Appello aveva rilevato che il preliminare di vendita de quo includeva una clausola in base alla quale “Euro 20.000,00 vengono versati alla firma come caparra”: tuttavia il preliminare recava anche una postilla manoscritta, la quale prevedeva quanto segue: “Si precisa che le somme vengono incassate dall’agenzia di mediazione a titolo di deposito cauzionale”. Pertanto, la Corte d’Appello di Brescia ha ritenuto prevalente la postilla manoscritta apposta in calce rispetto alla clausola negoziale prestampata.
La pronuncia della Cassazione
Successivamente, Caio proponeva ricorso per Cassazione avverso la pronuncia della Corte d’Appello di Brescia, sostenendo che, nel caso di specie, il promittente venditore non doveva essere considerato legittimato passivo nei confronti della domanda di restituzione delle somme versate da Tizio, sulla base della circostanza che tali somme erano state corrisposte all’agenzia di mediazione a titolo di deposito cauzionale. La Corte di Cassazione ha primariamente rilevato che, in relazione all’azione di ripetizione di indebito oggettivo, è passivamente legittimato solo il soggetto che ha ricevuto la somma che si assume essere dovuta: solo nel caso in cui venga conferito uno specifico mandato all’incasso, ovvero un espresso potere rappresentativo, il mandante/rappresentato dovrebbe rispondere dell’azione di ripetizione. Nel caso di specie, il preliminare di vendita non recava alcun riferimento, tantomeno implicito, alla circostanza che la somma pari ad Euro 20.000,00 veniva incassata dall’agenzia di mediazione in nome e per conto del promittente venditore, dovendosi pertanto identificare il depositario della somma direttamente nell’agenzia di mediazione. La Corte di Cassazione, accogliendo le ragioni di Caio, ha quindi enunciato il seguente principio di diritto: “Nel caso di deposito cauzionale di una somma di denaro, collegato alla stipulazione di un preliminare di vendita, effettuato dal promissario acquirente in favore dell’agenzia di mediazione, senza che possa in alcun modo desumersi che essa abbia agito in rappresentanza del promittente alienante, l’azione di ripetizione dell’indebito oggettivo in ordine alla somma versata, di cui si rivendichi la restituzione, deve essere proposta verso l’agenzia di mediazione e non verso il promittente alienante, privo di legittimazione passiva”. La Suprema Corte ha altresì chiarito che il disposto dell’art. 1385 c.c. trova applicazione esclusivamente laddove le parti pattuiscano la dazione di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, e non anche qualora tale somma venga qualificata come deposito cauzionale.
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