La possibilità di stipulare un contratto di locazione di natura transitoria per uso abitativo, prevista dalla L. 431/98 all’art. 5, risulta molto utile, quando per esigenze temporanee di una delle parti (locatore o conduttore), l’immobile debba essere concesso in locazione per un breve periodo di tempo.
Per esemplificare, il locatore potrebbe avere interesse ad una locazione temporanea, in quanto alla scadenza voglia adibire l’immobile a propria abitazione o iniziare lavori di ristrutturazione, dall’altro lato il conduttore potrebbe averne interesse per motivi di mobilità lavorativa.
La lettera della legge prevede espressamente una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi, statuendo la nulllità del contratto nel caso in cui esso sia stipulato per un periodo superiore a 18 mesi o inferiore ad 1 mese, art. 13 della L. 431/98.
Data la sua precariarietà, alla scadenza del termine pattuito, il contratto transitorio cessa automaticamente senza necessità di preventiva disdetta, allegato C decreto del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002.
Premesso tutto ciò ci si chiede allora se un tale contratto possa essere prorogato una volta scaduto.
Possiamo subito affermare che la rinnovazione tacita del contratto, mediante fatti concludenti delle parti, è vietata dalla legge anche se continua a sussistere un filone, seppur minoritario, della giuriprudenza il quale ritiene talvolta possibile la rinnovazione tacita di un contratto transitorio, ma ciò va naturalmente valutato caso per caso.
Si osservi come un prolungamento del termine del contratto transitorio di locazione, sia possibile (Cass. Civ. Sez. III n. 6145/1998): “tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo, ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio, con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l’istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell’art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione transitoria non primaria a locazione abitativa primaria”.
Ciò risulta confermato dalla recente sentenza Cass. Civ. Sez III n. 4075/2014 la quale, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all’art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, prescrive le seguenti condizioni:
1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.
Perciò se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria. Ove manchino tali requisiti o non siano soddisfatte tali modalità, volte a giustificare la deroga alla disciplina ordinaria, il contratto andrà ricondotto nell’alveo dei contratti di cui all’art. 2 commi 2 e 3 legge n.431/98, cosidetti “contratti 4+4” con durata legale minima di 4 anni, scaduti i quali il contratto sarà automaticamente rinnovato per ulteriori 4 anni.
FONTI: L. 431/98 – D. intermininsteriale 30/12/2002 e allegati – Cass. Civ. Sez. III n. 6145/1998 – Cass. Civ. Sez III n. 4075/2014.
Per una consulenza sull’argomento rivolgiti a Studio Legale Rancan Avvocato a Vicenza cliccando qui sotto:
