17 Mag 2017

Garanzia per gravi difetti: vale anche per le ristrutturazioni

2017-05-17T14:47:51+02:00 17 Maggio 2017|Appalti|

L’art. 1669 c.c., relativo alla garanzia per rovina e difetti di cose immobili, stabilisce che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta”.

Con riferimento all’ambito oggettivo coperto da tale garanzia è pacifico che la stessa sia applicabile ai casi di ricostruzione o di nuova costruzione di un immobile o parte di esso, come ad esempio la sopraelevazione.

Dubbi, invece, sorgono quando si tratti di ristrutturazione edilizia o di interventi manutentivi di lunga durata su immobili preesistenti.Sul punto, infatti, la giurisprudenza di legittimità risultava divisa.

Una tesi, minoritaria, escludeva dal novero dell’art. 1669 c.c. le modificazioni o riparazioni apportate ad un edificio o ad altre preesistenti cose immobili.

Una tesi di segno opposto ampliava, invece, l’ambito di applicazione della garanzia anche alle opere realizzate su edifici preesistenti, purchè incidenti su elementi essenziali dell’immobile o su elementi secondari rilevanti per la funzionalità globale.

Al fine di dirimere il contrasto la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite, in occasione di una richiesta di risarcimento del danno avanzata da alcuni condomini di un edificio nei confronti della società venditrice e dell’impresa edile che aveva eseguito alcuni interventi di ristrutturazione, in seguito ai quali si manifestavano numerose fessurazioni esterne ed interne alle pareti del fabbricato.

La Cassazione, aderendo alla seconda delle due tesi prospettate, ha affermato espressamente che l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.

Fonte: Cass.civ., sez. unite, 27.03.2017, n. 77


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