Il preliminare ad effetti anticipati: natura giuridica e tutela del promissario acquirente
Il contratto preliminare ad effetti anticipati può essere definito come il più intenso dei vincoli prenegoziali e consiste in un contratto ad effetti obbligatori con cui le parti, oltre ad impegnarsi a concludere un successivo accordo, il definitivo, di cui vengono già definiti gli elementi essenziali, decidono di anticipare l’esecuzione delle prestazioni finali e, dunque, il pagamento del prezzo e/o la consegna del bene, fermo restando che l’effetto traslativo avverrà al momento della conclusione del contratto definitivo.
La vexata questio della natura giuridica e della qualifica del promissario acquirente
Questo istituto, sviluppatosi nella prassi delle compravendite immobiliari ove trova una grande applicazione, non ha mai ricevuto una compiuta ed autonoma disciplina da parte del Legislatore, motivo per cui dottrina e giurisprudenza si sono a lungo interrogate sulla sua natura giuridica e sulla possibilità di poter attribuire o meno in capo al promissario acquirente beneficiario degli effetti anticipati del contratto (godimento del bene a fronte della consegna anticipata) la qualifica di possessore.
La risposta delle Sezioni Unite (sentenza n. 7930 del 2008)
Il tormentato dibattito è stato definitivamente risolto dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 7930 del 2008, le quali hanno sposato la tesi del collegamento negoziale (c.d. doppio contratto): il preliminare ad effetti anticipati rappresenta il risultato di due diversi contratti collegati tra loro ossia uno di comodato, in virtù del quale avviene l’anticipata immissione nel possesso del bene, l’altro di mutuo gratuito, a giustificazione del pagamento anticipato del prezzo.
In particolare, per i sostenitori della menzionata tesi nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi proprio perché la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si basa su un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare che, come noto, è produttivo di soli effetti obbligatori.
Pertanto, la relazione con la cosa da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di una intervenuta inversione del possesso ex art. 1141 c.c.
In altre parole, la materiale disponibilità del bene ha natura di detenzione qualificata che potrà essere esercitata nel proprio interesse ma che sarà estranea al possesso utile ai fini dell’usucapione.
La tutela del promissario acquirente
Quanto alla tutela del promissario acquirente di un preliminare ad effetti anticipati, la giurisprudenza di legittimità ha di recente ribadito che, in ossequio dell’ormai pacifica natura giuridica dell’istituto in commento, la presenza di vizi del bene anticipatamente consegnato legittima il promissario acquirente ad esercitare tutte le tutele contrattuali disponibili, tra cui quella di chiedere la riduzione del prezzo in alternativa alla risoluzione del contratto (Cass. n. 9953/2020).
L’esperibilità dell’actio quanti minoris nel contratto preliminare, infatti, discendendo dai principi generali in tema di obbligazioni corrispettive ed esorbita dal perimetro della garanzia per vizi nella compravendita, non soggiace ai ristretti termini decadenziali previsti per le azioni edilizie.
Inoltre, il promissario acquirente anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene potrà richiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c. e contemporaneamente agire con l’actio quanti minoris per la riduzione del prezzo, essendo le due azioni cumulabili.