Immobile gravato da ipoteche: legittimo il rifiuto della stipula del definitivo da parte del promissario acquirente
Con ordinanza n. 76 del 09 marzo 2022 la Corte di Cassazione ha statuito che qualora il promissario acquirente scopra che l’immobile promesso libero, in realtà è gravato da ipoteche, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se, alla data fissata per il rogito notarile, tali formalità pregiudizievoli non siano state ancora cancellate dal promittente venditore.
In tale ipotesi, laddove il promissario acquirente non abbia né esercitato il recesso né chiesto la risoluzione per inadempimento, si applica l’art. 1482 c.c.(cosa gravata da garanzie o da altri vincoli), estendendosi così anche al promissario acquirente la facoltà, ma non anche l’obbligo, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore.
Il caso
Nel caso in esame il Tribunale aveva rigettato la domanda del promissario acquirente con la quale quest’ultimo chiedeva l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, accogliendo invece la domanda del promittente venditore di risoluzione di inadempimento, essendosi il promissario acquirente rifiutato di stipulare il rogito notarile, lasciando decorrere il termine per la stipulazione del contratto definitivo, dopo aver scoperto che il compendio immobiliare promesso era in realtà gravato da ipoteca e da pignoramento.
La Corte di Appello aveva escluso l’inadempimento del promissario acquirente, ritenendo piuttosto che fosse stato il promittente venditore a non adempiere l’obbligazione assunta con il contratto preliminare, avendo garantito che l’immobile era libero da ipoteche e da altre trascrizioni pregiudizievoli.
Il promittente venditore decide di ricorrere per Cassazione.
La decisione
In tale occasione la Corte di Cassazione ribadisce il principio secondo cui nel caso di immobile promesso libero da ipoteca, che sia in realtà gravato da tale garanzia, il promissario acquirente ha la facoltà, non l’obbligo, ai sensi dell’art. 1482 c.c. di chiedere al giudice la fissazione di un termine entro il quale il promittente venditore deve liberare l’immobile dal vincolo.
Il comportamento del compratore che, avendo contestato ai promittenti venditori la predetta circostanza che gli impediva di procedere alla stipula del definitivo, aveva lasciato decorrere la data del rogito, risultava dunque pienamente giustificato.
Diversamente, nel caso in cui il promissario acquirente avesse invece esercitato il recesso ex art. 1385 c.c. oppure avesse chiesto la risoluzione del preliminare ex art. 1453 c.c., comma 2, la fissazione di un termine ex art. 1482 c.c. non sarebbe possibile, trattandosi netrambe di ipotesi in cui il promissario acquirente dimostra di non avere più interesse alla stipulazione del definitivo.