L’art. 39 del D.lgs n. 385/1993 stabilisce che “in caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia”.
Tale assunto, relativo al frazionamento del mutuo e conseguente ipoteca sulle singole unità immobiliari, non può essere interpretato estensivamente. Non si può, quindi, considerare illegittima l’ipoteca che continui a gravare su un immobile, quando lo stesso sia stato venduto ad un terzo acquirente, il quale abbia pagato integralmente il prezzo al venditore/ costruttore, senza alcun accollo di mutuo, con atto trascritto prima del frazionamento.
I terzi acquirenti dell’immobile, sul quale grava l’ipoteca iscritta in favore della banca, a garanzia del mutuo fondiario concesso alla società costruttrice, infatti, non possono chiederne la cancellazione. Ciò entrerebbe in conflitto con il principio che sancisce il diritto di seguito della garanzia ipotecaria.
In tal senso si è pronunciata la Cassazione, in seguito al ricorso proposto dagli acquirenti di un immobile nei confronti della Banca erogatrice del mutuo alla società costruttrice dello stesso, al fine di ottenere la dichiarazione d’illegittimità della mancata cancellazione dell’ipoteca iscritta in favore di quest’ultima.
I ricorrenti lamentavano, quindi, la violazione dell’art. 39, ritenendo che dallo stesso deriverebbe il diritto dei terzi acquirenti ad ottenere la completa esclusione della garanzia sull’immobile acquistato, laddove gli stessi abbiano già corrisposto al costruttore l’intero prezzo e non si siano accollati alcuna quota di mutuo.
Il ricorso venne rigettato per manifesta infondatezza, proprio per il fatto che la richiamata norma prevede esclusivamente il diritto degli acquirenti di singole unità immobiliari di ottenere la suddivisione del mutuo proporzionalmente alle unità stesse ed il frazionamento dell’ipoteca su ciascuna unità e non l’esclusione dell’intera ipoteca.
Gli acquirenti, quindi, non hanno alcun diritto nei confronti della Banca mutuante. Gli stessi dovranno eventualmente rivolgere le proprie contestazioni nei confronti della società venditrice, alla quale hanno pagato il prezzo integrale dell’immobile.
L’ipoteca continuerà a gravare per l’intero sull’immobile alienato, fino a quando l’originario debitore non ne otterrà la liberazione, estinguendo il relativo mutuo.
Fonte: Cass.civ., 19/01/2017, n. 1367
D.lgs 385/1993