Quando si parla di locazioni brevi turistiche possono sorgere alcuni dubbi riguardanti gli immobili posti in edifici condominiali, considerato che il regolamento di condominio può talvolta contenere, oltre alle norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, anche vincoli sulle destinazioni delle proprietà esclusive che potrebbero limitare oppure impedire l’uso delle unità abitative per locazioni turistiche o attività ricettive.
La locazione breve. La normativa di riferimento
Sebbene non esista una definizione giuridica di locazione “turistica”, con il D. Lgs. n. 50/2017, art. 4, si è cercato di dare una sistematizzazione alle locazioni di breve durata che includono anche quelle turistiche.
Ai sensi della richiamata disposizione, quella che comunemente viene chiamata locazione turistica deve essere ricondotta alla locazione transitoria a breve termine, ovvero a una forma contrattuale che permette di locare l’immobile per massimo 30 giorni verso lo stesso soggetto per finalità turistiche.
Analogie e differenze rispetto alle attività recettive
Considerato che gli annunci di locazione turistica vengono solitamente pubblicati sulle medesime piattaforme di intermediazione dove vengono pubblicati anche gli annunci relativi alle attività recettive di affittacamere, B&B o Casa Vacanze, attualmente, le modalità attraverso cui vengono gestite le locazioni per brevi periodi si avvicinano molto al modo in cui viene svolta un’attività ricettiva, sebbene presentino da queste ultime alcune importanti differenze.
Come nelle attività recettive, anche nella locazione breve si consente ad un ospite di pernottare e fruire di un immobile o di una camera e si possono fornire servizi aggiuntivi come biancheria e pulizia dei locali, con la differenza che, mentre chi svolge attività ricettiva può fornire anche alimenti e bevande ai suoi ospiti (colazione, pasti, servizio bar ecc.), nell’ambito di un contratto di locazione ciò non è possibile.
Tipi di regolamento condominiale.
Considerato che le locazioni brevi turistiche poste in edifici condominiali costituiscono una realtà sempre più diffusa, occorre chiedersi se il regolamento condominiale possa porre delle limitazioni a questo tipo di attività
La risposta varia a seconda della tipologia di regolamento condominiale.
Come noto, il regolamento di condominio contiene un insieme di regole che tutti i condomini devono rispettare, indicando le norme da seguire sull’uso dei beni comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro del palazzo e così via.
Esistono due tipi di regolamento condominiale: quello contrattuale e quello assembleare.
Regolamento contrattuale o convenzionale
Il regolamento contrattuale o convenzionale solitamente è predisposto dall’originario proprietario di tutto lo stabile (nella maggior parte dei casi, direttamente dal costruttore). Tale regolamento è espressamente richiamato all’interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e ciascun condomino vi aderisce al momento dell’acquisto.
Si parla di regolamento convenzionale anche con riferimento a quello adottato da tutti i condomini, all’unanimità, in assemblea o adottato da tutti i condomini e sottoscritto da essi.
Il regolamento contrattuale vincola tutti i condomini e anche i successivi acquirenti e può contenere delle clausole limitative del diritto di proprietà delle singole unità abitative.
Una clausola contenente la limitazione o il divieto di svolgimento di attività di locazione turistica inserita in questo tipo di regolamento sarebbe pertanto valida.
Regolamento assembleare
Invece, il regolamento assembleare è adottato dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1138 c. 3 c.c. che richiama l’art. 1136 c. 2 c.c.). Ogni condomino può assumere l’iniziativa per l’adozione del regolamento rivolgendosi all’amministratore, che dovrà convocare l’assemblea.
Il regolamento, una volta adottato, vincola alla sua osservanza tutti i condomini al pari di una delibera assembleare. Il contenuto di tale forma di regolamento è più limitato in quanto, a differenza di quello contrattuale, non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni, sulle parti di proprietà esclusiva.
Per tale motivo, la clausola contenente la limitazione o il divieto di svolgimento di attività di locazione turistica inserita in questo tipo di regolamento sarebbe pertanto invalida, con conseguente possibilità per il singolo condomino di impugnare il verbale di assemblea condominiale con il quale tale clausola sia stata approvata.
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