La stipulazione di un contratto di locazione di natura transitoria per uso abitativo, prevista dalla L. 431/98 all’art. 5, è utile, quando per esigenze temporanee delle parti, l’immobile debba essere concesso in locazione per un breve periodo di tempo.

Il locatore potrebbe averne interesse in quanto alla scadenza voglia adibire l’immobile a propria abitazione o iniziare lavori di ristrutturazione, dall’altro lato il conduttore potrebbe averne interesse per motivi di mobilità lavorativa. E’ prevista a pena di nullità una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi con cessazione automatica alla scadenza pattuita senza necessità di preventiva disdetta.

La rinnovazione tacita del contratto è vietata dalla legge pur sussistendo un filone minoritario della giurisprudenza il quale la ritiene possibile, ma ciò va valutato caso per caso. Un prolungamento del termine del contratto transitorio di locazione, è possibile (Cass. Civ. Sez. III n. 6145/1998): “tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo…con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l’istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell’art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale…”

Recente sentenza Cass. Civ. Sez III n. 4075/2014 , “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria”, prescrive le seguenti condizioni:

1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;

2) l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;

3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.
Se una parte intende prolungare il contratto, deve comunicarlo all’altra parte, prima della scadenza, con raccomandata altrimenti il contratto andrà ricondotto nell’alveo dei contratti di cui all’art. 2 commi 2 e 3 legge n. 431/98, cosidetti “contratti 4+4”.

 

FONTI: L. 431/98 – D. intermininsteriale 30/12/2002;

Cass. Civ. Sez. III n. 6145/1998 – Cass. Civ. Sez III n. 4075/2014.