In materia edilizia, con particolare riferimento ai casi di abuso nelle costruzioni, la disciplina sanzionatoria prevede tre fattispecie, ordinate secondo la gravità dello stesso:
– Interventi in assenza di permesso di costruire o di totale difformità;
– variazioni essenziali dal titolo edilizio;
– parziale difformità dal titolo edilizio.
Secondo quanto stabilito dall’art. 31 del Testo Unico in materia Edilizia, sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche (architettoniche ed edilizie), plano-volumetriche (forma, collocazione e distribuzione dei volumi) o di utilizzazione (destinazione d’uso derivante dai caratteri fisici dell’organismo edilizio) da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.
Accanto a tali forme di abuso, l’art. 32 del T.U.E. regola la fattispecie dell’esecuzione di opere in “variazione essenziale” rispetto al progetto approvato, la cui determinazione è affidata alle regioni, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
– Aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
– modifiche sostanziali di parametri urbanistico – edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
– mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
– violazione delle norme vigenti in materia edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Non possono ritenersi variazioni essenziali, comunque, quelle che incidono sull’entità di cubature accessorie, volumi tecnici e distribuzione interna delle singole unità abitative.
Per tutte queste tipologie di interventi, siano essi in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, la disciplina sanzionatoria è la stessa, ossia va disposta la demolizione delle opere abusive.
Occorre precisare che il concetto di variazione essenziale, che attiene alle modalità di esecuzione delle opere, va distinto dalle cd. “varianti”, le quali riguardano, invece, la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo.
Le variazioni essenziali sono quelle caratterizzate da incompatibilità qualitativa e quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dal predetto art. 32 T.U.E. e sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.
Le varianti in senso proprio, invece, sono modificazioni qualitative e quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione e sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio rispetto all’originario permesso di costruire.
L’art. 34 T.U.E. prevede e regola i casi residuali di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire. Il concetto di parziale difformità presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall’autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale. Si configura difformità parziale, quindi, nei casi in cui le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera.
Per questa tipologia di interventi la legge prevede la demolizione, a meno che, non potendo essa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, debba essere applicata una sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di produzione, se l’immobile è ad uso residenziale e pari al doppio del valore venale se adibito ad uso diverso.
Il legislatore, in assenza di un’esaustiva definizione di interventi eseguiti in parziale difformità, ha previsto una soglia minima di rilevanza, al di sotto della quale non può parlarsi di illecito edilizio. Non si tratta di illeciti, quindi, quando ci si trovi in presenza di “violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 % delle misure progettuali”. Tale disposizione non opera, però, nel caso di interventi su immobili “vincolati” e non interferisce nei rapporti di vicinato, ma solo con l’amministrazione.
Fonti:
D.P.R. 380/2011;
Consiglio di Stato, 30.03.2017, n. 1484