E’ astrattamente possibile applicare la disciplina ex art. 2932 c.c. ai contratti di locazione; la predetta norma disciplina la possibilità che una sentenza si sostituisca ad un contratto non stipulato e disciplini il tempo a seguire. Pertanto, l’astratta applicabilità deve tener conto della effettiva possibilità di dare attuazione concreta al contratto preliminare originariamente stipulato e non dovrà generare un nuovo e differente negozio, con conseguente attenzione da prestare alla durata del contratto. Nel caso di specie, due persone giuridiche stipulavano un preliminare di locazione immobiliare per uso diverso da quello abitativo per il periodo di sei anni, eventualmente rinnovabile. A causa però del deteriorarsi dei rapporti tra promissario locatore e conduttore, il contratto definitivo non venne mai stipulato. Il primo giudizio, attivato dalla parte promissaria conduttrice, aveva ad oggetto la richiesta di risoluzione del preliminare e si concludeva al terzo grado di giudizio con il rigetto della domanda.
Il secondo giudizio, attivato dal promissario locatore, aveva ad oggetto la richiesta di emissione di una sentenza di condanna alla stipula del definitivo ex art. 2932 c.c., nonché il pagamento di tutti i canoni non versati e risarcimento dei danni. Il Tribunale rigettava la domanda, per la parte attinente l’esecuzione specifica dell’obbligo di stipulare il contratto, chiariva che il termine per la stipula del definitivo era spirato prima della sentenza definitiva, mentre, accoglieva la richiesta di risarcimento ma in misura minore rispetto a quella richiesta. Vista la conferma da parte della Corte d’appello della decisione di primo grado, la parte promissaria locatrice proponeva allora ricorso per Cassazione.
La Cassazione ha osservato che non esistono precedenti in tema di applicabilità dell’art. 2932 c.c. in materia di locazione, ad eccezione della sentenza 1708/2000 con cui si riconosceva la possibilità di applicare ai contratti con effetti obbligatori, compreso il contratto di locazione, la tutela ex art. 2932 c.c.. In particolare, deve rilevarsi che, nella specie, l’invocazione della tutela in forma specifica ai sensi dell’art.2932 c.c. è stata effettuata in modo atipico e non rispondente alla conformazione prevista dal legislatore. Più che un difetto di interesse in concreto vi è la non idoneità della norma invocata a supporto ad assicurare il bene della vita chiesto dall’attore adendo l’autorità giudiziaria. Infatti, mentre il ricorso all’art. 2932 c.c. è volto ad ottenere una sentenza in luogo del contratto, valevole per il futuro, la società attrice ha chiesto in via principale una sentenza costitutiva in luogo del contratto di locazione non concluso, con conseguente obbligo della resistente per il pregresso di pagare in un’unica soluzione tutti i canoni di locazione già scaduti. Ha chiesto, quindi, la costituzione con sentenza del contratto di locazione, con effetti retroattivi quanto ai canoni non percepiti e sino alla emanazione della stessa. Il bene della vita chiesto è il corrispettivo (i canoni) per il godimento già avvenuto dell’immobile e non la costituzione del contratto a valere per il futuro. L’ipotetico l’accoglimento della domanda ex art. 2932 non risponderebbe al bene della vita chiesto; si finirebbe per creare un contratto che nulla ha che vedere con il preliminare.
Gli Ermellini hanno poi precisato che, in materia locatizia (specialmente per le locazioni non abitative), la tutela contro l’inadempimento è di natura risarcitoria per il locatore e di natura indennitaria-risarcitoria per il conduttore.

Autorità: Cassazione civile sez. VI

Data: 29/04/2015

Numero: 8607