preliminare solo sul progetto: no alla tutela per gli immobili da costruire

In tema di contratto preliminare di compravendita, il d.lgs. n. 122 del 2005 introduce una serie di strumenti a tutela di chi stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione. In base a tale normativa, sono da ritenersi immobili da costruire, tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra due momenti temporali della fase progettuale-edificatoria: dal lato iniziale, dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire o l’avvenuta presentazione della denuncia inizio attività, dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità. Al di fuori di tale arco temporale, suddetta normativa non trova applicazione.
Nel caso di specie, gli attori citavano in giudizio una srl con cui avevano stipulato un preliminare di vendita avente ad oggetto la compravendita di un box ancora da costruire e a cui avevano versato due somme di denaro: una come acconto per l’acquisto e l’altra a titolo di provvigione, con l’impegno della società ad iniziare i lavori entro 3 mesi. Tale condizione era l’unica che li aveva spinti a stipulare il contratto. Dopo quasi un anno senza che risultasse iniziata alcuna costruzione, gli attori si rivolgevano all’autorità giudiziaria chiedendo la nullità del contratto preliminare di acquisto e la restituzione di quanto pagato.
La nullità del preliminare per violazione dell’art 2 d.lgs. 122/2005, è da respingersi, in quanto, pur introducendo nuovi strumenti di tutela a favore di chi stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione, (tra i quali la prescrizione di una serie di contenuti necessari del contratto), risulta in questo caso inapplicabile. Non vi è alcuna prova, infatti, dell’esistenza del permesso di costruire o della denuncia di inizio di attività al momento della stipulazione del preliminare, perciò, l’immobile negoziato non rientra tra quelli oggetto del predetto decreto. Gli edifici esistenti solo “sulla carta”, ossia solo allo stato di mero progetto, come in questo caso, sono esclusi dall’ambito di applicazione della disciplina di tutela del contratto preliminare. Tuttavia, data l’esistenza della prova degli atti di versamento delle somme come acconto e provvigione e la mancanza della prova dell’avvenuta consegna dell’immobile, gli attori hanno diritto alla loro restituzione.