Con la recente pronuncia n. 28528 del 28/10/2025, la Corte di Cassazione Civile ha fornito un importante principio in materia di ripartizione tra condomini delle spese necessarie alla riparazione del lastrico solare di proprietà esclusiva di uno degli stessi.

La disciplina codicistica

La disposizione codicistica rilevante nel caso di specie è rappresentata dall’art. 1126 c.c., riguardante i lastrici solari di uso esclusivo. Tale norma stabilisce che “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La vicenda

Nel caso di specie, la società Alfa, proprietaria di un immobile adibito a laboratorio di analisi cliniche, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Crotone il Condominio Beta, la società Gamma, nonché Tizio e Caio, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni di acqua meteorica che avevano interessato i locali di sua proprietà. In particolare, la società Alfa evidenziava che il proprio immobile era situato al di sotto dei terrazzi di proprietà della società Gamma, di Tizio e di Caio, che ne costituivano parziale copertura, nonché al di sotto di un pozzo luce delimitato dalle facciate verticali del Condominio Beta.

Il Tribunale di Crotone accoglieva parzialmente la domanda, dichiarando la responsabilità della società Gamma, di Tizio e di Caio per i danni lamentati, e rigettava la domanda nei confronti del Condominio Beta, ritenendolo estraneo alla determinazione del danno.

Successivamente, la società Gamma, Tizio e Caio proponevano appello avverso la sentenza di primo grado, lamentando che il Tribunale di Crotone non aveva posto a carico della società Alfa una quota delle spese di riparazione ex art. 1126 c.c. in quanto avente l’uso esclusivo del lastrico solare in questione.

La Corte d’Appello di Catanzaro, tuttavia, confermava la sentenza resa dal Tribunale di Crotone in primo grado, non accogliendo le ragioni degli appellanti.

La pronuncia della Cassazione

In seguito, la società Gamma, Tizio e Caio impugnavano la sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro avanti la Corte di Cassazione, per non avere la Corte d’Appello applicato il criterio legale ex art. 1126 c.c. di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare, limitando la condanna ai soli proprietari sovrastanti (società Gamma, Tizio e Caio), senza porre a carico della società Alfa, utilizzatrice dei locali sottostanti, alcuna contribuzione.

Secondo i ricorrenti, la corretta applicazione dell’art. 1126 c.c. avrebbe imposto di ripartire le spese di riparazione in misura proporzionale tra i proprietari delle unità immobiliari sovrastanti e il titolare di quella sottostante, nella misura di un terzo a carico di quest’ultimo.

La Corte di Cassazione ha innanzitutto osservato che l’art. 1126 c.c. stabilisce un criterio inderogabile in assenza di diverso accordo contrattuale in materia di ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, in base al quale un terzo della spesa è posto a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico, mentre i rimanenti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio. Tale obbligo di contribuzione sussiste a meno che il danno non sia imputabile alla responsabilità esclusiva del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico.

La Suprema Corte ha quindi ritenuto fondamentale individuare, nel caso di specie, i condomini tenuti a contribuire per la quota dei due terzi delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo: a tal fine, la Cassazione ha ritenuto applicabile il criterio giurisprudenziale della proiezione verticale, in base al quale cui l’obbligo di contribuzione alle spese non grava indistintamente su tutti i condomini di un fabbricato, ma grava in via esclusiva sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico stesso, in quanto esso funge da copertura solo a tali unità. Di conseguenza, in base a tale criterio risultano esclusi dalla contribuzione alle spese i condomini che non si trovino fisicamente sotto la porzione del lastrico in questione.

La Cassazione ha poi evidenziato che nel caso in cui il condomino subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, come avvenuto nel caso di specie, egli assume quale danneggiato la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo di contribuire alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni.

La Suprema Corte, accogliendo le ragioni dei ricorrenti, ha pertanto enunciato il seguente principio di diritto: “Il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile, svolta dal lastrico o terrazza a livello”.

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