Sulla responsabilità del locatore nel caso di immobile non conforme alla destinazione d’uso
La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 14067 del 2023, torna a pronunciarsi in tema di contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo.
Come noto, ai sensi dell’art. 1575 c.c., “il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato di servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione” e, ai sensi dell’art. 1576, “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.
La questione concerneva il ricondurre o meno a tali obblighi l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata sopravvenute alla consegna, per rendere la stessa idonea all’uso convenuto.
Il caso
Caio, conduttore, aveva eseguito dei lavori di adeguamento strutturale dell’immobile senza chiedere l’autorizzazione del locatore Tizio e senza predisporre un progetto esecutivo.
La Corte d’Appello di Bari, pronunciando su gravame di Tizio, lo ha accolto per quanto di ragione, ritenendo che Caio avesse effettivamente eseguito dei lavori di adeguamento strutturale dell’immobile senza autorizzazione e senza un progetto esecutivo.
Inoltre, sempre secondo la Corte d’Appello di Bari, la risoluzione del contratto doveva imputarsi a fatto e colpa del conduttore, non sussistendo alcuna obbligazione del locatore ai sensi degli artt. 1575 e 1576 di procedere all’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità sopravvenute alla consegna.
La decisione
La Suprema Corte, con l’ordinanza in esame, nel rigettare il ricorso proposto dal conduttore, ha richiamato il precedente orientamento secondo cui: “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore”.