Sulla responsabilità dell’agente immobiliare
Come noto, l’attività dell’agente immobiliare è particolarmente delicata, complice una serie di obblighi che è tenuto a rispettare al fine del buon esito dell’operazione. Preliminarmente, si precisa che per poter esercitare l’attività, l’agente immobiliare essere iscritto nel registro delle imprese o nel Rea (a seconda che l’attività sia esercitata in forma societaria o individuale), presso la Camera di Commercio del luogo competente per sede o residenza. Il mediatore che non è iscritto nel registro delle imprese o nel Rea, oltre a non poter richiedere la provvigione, è soggetto a sanzioni amministrative che, se irrogate per 3 volte di seguito, si trasformano in sanzioni penali. Ai sensi dell’art. 1754 codice civile: “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Uno degli obblighi del mediatore è pertanto quello di rimanere indipendente e neutrale rispetto alle parti. A ciò si aggiunge l’obbligo di informare venditori e acquirenti di tutte le questioni relative alla sicurezza dell’affare.
L’obbligo di informare venditori e acquirenti sulla sicurezza dell’affare
La Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su quest’ultimo obbligo, il quale è stato interpretato nel senso che l’agente immobiliare deve comunicare tutto quanto a lui noto o conoscibile secondo un criterio di media diligenza professionale. Ne consegue che il criterio della media diligenza professionale impone all’agente immobiliare di adempiere al proprio dovere di informazione comunicando alle parti tutte le notizie conosciute o facilmente conoscibili secondo la media diligenza professionale. Da ciò se ne ricava come l’agente immobiliare sia gravato dall’onere di svolgere tutte le verifiche tecnico-giuridiche sia in base agli atti ricevuti (per esempio gli atti di provenienza) sia in base a quelli recuperabili con gli strumenti ordinari disponibili (visure catastali e ipotecarie).
La Corte di Cassazione ha statuito, con l’Ordinanza n. 20512 del 2020, che tale dovere di informazione riguarda “tutte le questioni che avrebbero potuto determinare o meno le parti alla conclusione dell’affare, e anche quelle che ne avrebbero potute modificare le condizioni ed i patti, includendo tra esse le informazioni in merito alla capacità patrimoniale delle stesse”.
Se non adempie a tali obblighi il mediatore è personalmente responsabile nei confronti del cliente per i danni da questi subiti ed è tenuto a risarcirli.
Con la citata ordinanza, la Cassazione ha statuito altresì che quando una parte abbia lamentato di aver patito pregiudizio “in dipendenza dell’attività professionale svolta dal mediatore per il mancato rispetto di suo specifico onere di diligenza”, spetta a quest’ultimo l’onere di fornire la prova liberatoria, dimostrando di aver adempiuto integralmente al proprio obbligo professionale.