Come noto, il Superbonus è l’agevolazione fiscale disciplinata dall’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio), che consiste in una detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal 1 luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Tra gli interventi agevolati rientra anche l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
Le modalità previste per poter beneficiare del Superbonus sono le seguenti:
– fruizione diretta della detrazione: i soldi spesi direttamente dal cittadino per gli interventi verranno recuperati sotto forma di detrazione fiscale, quindi una sorta di sconto sulle tasse da pagare;
– sconto in fattura come contributo anticipato: le imprese incaricate di effettuare i lavori applicano uno sconto fino al 100% del valore della fattura e dunque il privato effettua i lavori senza pagare di tasca propria; l’impresa invece si vede riconosciuto un credito d’imposta pari a 110%;
– cessione del credito: è possibile optare per una cessione del credito in favore dei fornitori incaricati dell’opera ovvero di altri soggetti, in particolare istituti di credito e intermediari finanziari.
Nonostante i grandi vantaggi offerti dal Superbonus, è possibile tuttavia che in un Condominio non tutti i proprietari siano d’accordo e che qualcuno si opponga agli interventi di ristrutturazione.
Cosa prevede la legge quando il Condomìnio intende accedere al Superbonus 110%?
L’art. 119 comma 9 bis del D.L. n. 34/2020 stabilisce che le deliberazioni dell’assemblea del Condominio, aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui sopra, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Ciò significa che, in virtù di questa norma speciale, per la richiesta del Condominio di accedere al Superbonus è sufficiente il voto favorevole della maggioranza semplice dell’assemblea, purché rappresentativa di almeno un terzo del valore totale dell’edificio (333 millesimi). Non è pertanto richiesto il voto assembleare favorevole all’unanimità.
Cosa prevede la legge quando uno dei condòmini è contrario?
Caso a)
Quando i lavori riguardano esclusivamente le parti comuni.
Poiché la legge non prescrive l’unanimità per l’approvazione di questo tipo di interventi, sarà possibile procedere coi lavori, nonostante la contrarietà del condomino avverso. Il condòmino contrario, dunque, non può che adeguarsi al volere della maggioranza.
Vi sono tuttavia delle precisazioni da fare:
– In ogni caso l’assemblea condominiale a maggioranza semplice è titolata a prendere decisioni limitatamente alle sole parti comuni, senza poter decidere per le parti private. Gli interventi edilizi decisi in assemblea, pertanto, non possono certamente andare a sfociare sulla proprietà privata del condomino il quale in precedenza si è espresso in senso contrario all’intervento.
– Dal momento che l’esercizio delle prestazioni professionali e l’esecuzione dei lavori sulle parti comuni condominiali ammessi al Superbonus potrebbero richiedere l’accesso nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condòmini dissenzienti, si rammenta che in forza dell’art. 843 c.c. questi ultimi devono permettere l’accesso “sempre che ne venga riconosciuta la necessità”.
– Ciò sui cui il Condominio non può deliberare, poi, è la scelta delle modalità con cui accedere ai benefici del Superbonus: presa la decisione di ricorrere all’agevolazione fiscale per il per le parti comuni, ciascun condòmino è libero di decidere come goderne, e pertanto deciderà personalmente se optare per il regime della detrazione fiscale, dello sconto in fattura o della cessione del credito.
– Si segnala, inoltre, che ai sensi dell’art. 119 comma 9 bis del D.L. n. 34/2020 è possibile decidere, tramite un’apposita ed ulteriore delibera, che siano solo i condomini favorevoli ad accollarsi le spese e a fruire del Suberbonus, escludendo i condomini contrari (imputazione ad uno o più condomini favorevoli dell’intera spesa). Ed è proprio per disciplinare i casi di mancato accordo da parte di tutti i condòmini che è stata introdotta tale modifica.
Caso b)
Quando i lavori riguardano anche le parti private appartenenti ai condòmini.
Quando gli interventi si estendono alla proprietà privata dei singoli, è necessario che l’assemblea si esprima con parere favorevole all’unanimità. La votazione sul Suberbonus non può obbligare il condòmino contrario ad effettuare l’esecuzione dei lavori nella parte di sua esclusiva proprietà.
Queste le regole per quanto riguarda l’approvazione del Suberbonus con delibere assembleari regolari.
Ma cosa succede quando la delibera è illegittima?
Può capitare infatti che il Condomìnio decida e deliberi in modo non conforme alla legge o al regolamento di condomìnio.
Secondo l’art. 1137 del Codice Civile la delibera contraria alla legge o al regolamento di condominio è annullabile, ossia impugnabile entro trenta giorni avanti all’Autorità Giudiziaria dagli assenti o dissenzienti o astenuti. Pertanto, il condòmino che rilevi una violazione di legge o di regolamento nella delibera di voto sul Superbonus, avrà a disposizione 30 giorni per impugnare la delibera ed invalidarla.
Dottrina e giurisprudenza inoltre hanno elaborato un’ulteriore categoria di delibere illegittime, ossia la delibera nulla. Le delibere nulle sono quelle prive degli elementi essenziali: hanno un oggetto impossibile o illecito, hanno un oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, o incidono sul libero godimento dei beni e/o dei servizi comuni o sui diritti individuali dei condomini o nulle loro proprietà esclusive, limitandoli in modo non consentito (ex multisCorte di Cassazione Sezioni Unite civili, Sent. 07.03.2005, n. 4806). Le delibere nulle possono essere impugnate innanzi all’Autorità Giudiziaria in ogni tempo, senza nessun termine di decadenza.
Potrebbe allora capitare che il condòmino che ha votato contro il Superbonus 110% decida di impugnare la delibera per rilevata mancanza degli elementi essenziali, al fine di bloccare l’avvio del cantiere, nel caso in cui non sia stata fornita dettagliatamente la tipologia di interventi da svolgere, con tutta la relativa dovuta documentazione (indeterminatezza e genericità dell’oggetto della delibera).