Il contratto di “sale and lease back” o locazione finanziaria si realizza con la vendita, da parte di un imprenditore, di un bene di sua proprietà a favore di una società finanziaria, che ne paga il prezzo per poi concederlo in locazione allo stesso venditore.

Quest’ultimo potrà riacquistare la proprietà del bene riscattandolo, mediante l’esercizio del diritto di opzione.

Tale contratto deve considerarsi nullo quando, in concreto, realizzi una funzione di garanzia, violando il divieto di patto commissorio sancito dall’art. 2744 c.c.

È nullo, infatti, “il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell’ipoteca o del pegno”.

Lo scopo di tale divieto è quello di evitare che il debitore, allo scopo di garantire al creditore l’adempimento dell’obbligazione, trasferisca a garanzia dello stesso un bene, riservandosi la possibilità di riacquistarne il diritto dominicale all’esito dell’adempimento dell’obbligazione, senza però prevedere alcuna facoltà, in caso di inadempimento, di recuperare l’eventuale eccedenza di valore del bene rispetto all’ammontare del credito.

L’operazione contrattuale dovrà ritenersi fraudolenta nel caso in cui si accerti, con un’indagine da effettuare caso per caso:

– una situazione di credito tra società finanziaria ed impresa venditrice utilizzatrice;

– una situazione di difficoltà economica del venditore che faccia sospettare l’approfittamento da parte del creditore;

– la sproporzione tra il valore del bene alienato e l’entità del prezzo versato.

In tal senso si è pronunciata la Cassazione in seguito al ricorso avanzato da una società fallita, volto alla dichiarazione di nullità di un contratto di compravendita immobiliare stipulato con altra società, per violazione del patto commissorio ex art. 2744 c.c. Precisando che il contratto di “sale and lease back” è lecito se diretto a finanziare l’impresa, mentre è nullo per illiceità della causa se la funzione è di garantire maggiormente con la proprietà dei beni al società mutuante, la Cassazione ha ritenuto presenti, nel caso di specie, tutti gli indici di violazione del patto commissorio, con conseguente nullità del contratto.

Fonte: Cass.civ., 06.07.2017, n. 16646