Contratto preliminare: è legittimo il recesso se manca l’abitabilità dell’immobile?
Il fatto.
I promittenti venditori di un immobile sito in Roma agivano in giudizio per sentir dichiarare la legittimità dell’esercizio del loro diritto di recesso, con conseguente diritto di trattenere la caparra.
I promittenti venditori deducevano che il promissario acquirente, pur essendo stato informato all’atto della conclusione del preliminare dell’assenza del certificato di agibilità dell’immobile e del mancato completamento della pratica di condono edilizio relativamente ai posti auto coperti, aveva opposto l’incommerciabilità dell’immobile, instando per il differimento della data di stipulazione del contratto definitivo e per una riduzione della metà del prezzo pattuito, altresì dichiarando che, secondo le indicazioni del notaio incaricato, il contratto non sarebbe stato stipulabile in difetto di detta documentazione essenziale. Il promissario acquirente non si presentava dinanzi al notaio per la stipula del definitivo, rendendosi inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con il preliminare.
Quest’ultimo proponeva domanda riconvenzionale per l’accertamento della legittimità del suo recesso, invocando la condanna dei ricorrenti al pagamento del doppio della caparra.
Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda riconvenzionale, dichiarando la legittimità del recesso del promissario acquirente, dato il suo interesse all’acquisto di un immobile dotato di certificato di agibilità ed in regola con la normativa urbanistica. La Corte d’Appello confermava la sentenza di prime cure.
Avvero la sentenza di appello, proponevano ricorso per Cassazione i ricorrenti in primo grado: la Suprema Corte confermava la sentenza d’appello, rigettando il ricorso e conformandosi all’univoca giurisprudenza di legittimità.
Secondo la giurisprudenza “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificato di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia deve ritenersi giustificato”, in quanto l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.
Inoltre, ai fini della legittimità del recesso di cui all’art. 1385 c.c., è necessario che l’inadempimento sia di non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c.
Pertanto, il giudice dovrà tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale.
Pertanto, il promissario acquirente ha diritto di recedere dal contratto preliminare qualora emerga l’assenza del certificato di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia dell’immobile da acquistare.