Locazione abitativa e disdetta alla prima scadenza
La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 9851 del 2022, torna a pronunciarsi sul diniego di rinnovo alla prima scadenza nelle locazioni abitative.
Il caso
Il locatore Tizio intimava la licenza per finita locazione ai due conduttori Mevio e Sempronio alla prima scadenza, essendo sua intenzione adibire l’immobile ad abitazione del figlio.
Gli intimati si opponevano alla convalida adducendo varie motivazioni: in primo luogo, deducevano il difetto di legittimazione attiva dell’intimante, dal momento che non era il proprietario del bene locato e non aveva sottoscritto il relativo contratto; in secondo luogo, sostenevano che l’intenzione di destinare l’appartamento al figlio fosse priva di fondamento, atteso che quest’ultimo era già proprietario di un immobile nello stesso comune, sebbene concesso in locazione. In seguito al mutamento del rito, il Tribunale dichiarava la nullità del contratto di locazione, condannava i convenuti a rilasciare il bene e a corrispondere l’importo mensile di Euro 580,00 a titolo di indennità di occupazione. Secondo i giudici di merito, il contratto di locazione era redatto come se fosse stato stipulato dall’intimante, ma, in realtà, risultava sottoscritto dalla di lui moglie Caia. La donna non aveva alcuna procura per sottoscrivere in luogo del marito e, visto che il contratto di locazione richiede la forma scritta ad substantiam, la procura avrebbe dovuto avere eguale forma. In sede di gravame, veniva dichiarata la validità del contratto – sostenuta dal locatore nell’appello incidentale – e la conseguente validità della disdetta e, pertanto, veniva di conseguenza confermata la cessazione del rapporto di locazione e la condanna dei resistenti al rilascio.
Secondo la Corte d’appello, dalla lettura del regolamento contrattuale, emergeva che il locatore era Tizio e che la moglie Caia aveva sottoscritto in suo nome e conto. Inoltre, il canone locatizio veniva corrisposto a Tizio (e non alla moglie) e l’agente immobiliare, sentito come teste, aveva riferito che la moglie aveva dichiarato di aver sottoscritto come delegata del marito. In merito al difetto di procura, secondo i giudici, esso poteva essere eccepito solo dal soggetto falsamente rappresentato (ossia il marito) e l’assenza della procura doveva considerarsi sanata dalla ratifica rappresentata sia dalla disdetta che dall’atto introduttivo del giudizio (art. 1399 c.c.).
La decisione
La Suprema Corte rigetta il ricorso del conduttore, confermando la validità del contratto di locazione ad uso abitativo e la validità del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza. In particolare, in tale occasione gli Ermellini chiariscono che, ai fini della disdetta alla prima scadenza, è sufficiente che il locatore abbia l’intenzione, non anche la necessità, di disporre dell’immobile per uno degli usi previsti dalla norma. Tale intenzione «deve essere seria, cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull’utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore» (Cass., Ordinanza n. 9851/2022).