Proposta d’acquisto e diritto alla provvigione
Come noto, ai sensi dell’art. 1755, comma 1, c.c. “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Il successivo comma precisa come la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti siano stabilite dall’accordo delle parti stesse, dalle tariffe professionali o dagli usi, oppure, in mancanza, siano determinate dal giudice secondo equità.
Dibattuta in dottrina e giurisprudenza è la questione se il diritto alla provvigione possa maturare alla stipula di un accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, come la proposta d’acquisto.
Il caso
Una società che esercita attività immobiliare ottiene un decreto ingiuntivo contro un’altra società per il pagamento della provvigione (pari al 3%) in relazione alla compravendita di un immobile. L’ingiunta propone opposizione e il Tribunale la condanna alla corresponsione della minor somma di 21 mila euro (pari all’1%). In sede di gravame, la sentenza di primo grado viene riformata e la società opponente è condannata al pagamento di oltre 100 mila euro.
La ricorrente in Cassazione lamenta che la decisione gravata abbia commisurato la provvigione considerando come valore base non già il prezzo fissato nel contratto (preliminare o definitivo) ma il prezzo indicato nella proposta d’acquisto e, conseguentemente, abbia calcolato il 3% su tale importo.
La decisione
La Corte di Cassazione (sent. n. 2385/2023) chiarisce come il diritto del mediatore alla provvigione consegua soltanto alla conclusione dell’affare, come previsto dall’art. 1755, comma 1, c.c, e cioè che tra le parti messe in relazione dal mediatore sia sorto un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. o per il risarcimento del danno scaturente dalla mancata conclusione del negozio.
Nondimeno, con la sottoscrizione di una mera proposta, l’affare non può dirsi concluso: in altre parole, il diritto alla provvigione non matura alla stipula di un accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, come la proposta d’acquisto.
Quest’ultima dà impulso alla conclusione dell’affare, ma non è idonea a vincolare ambo le parti; infatti, non consente, in caso di inadempimento di una di esse, di ricorrere all’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) o di agire per ottenere il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.