La cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo è disciplinata dall’art. 36 della Legge 27.07.1978 n. 392 (c.d. Legge Equo canone), rubricato “Sublocazione e cessione del contratto di locazione”, il quale così dispone: “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.

Dalla lettura del succitato disposto normativo si evince che:

  • La cessione della locazione è efficace già quando, ai sensi dell’art. 1326 c.c., il proponente (cedente o cessionario) ha conoscenza dell’accettazione da parte dell’altro (cessionario o cedente), purché sia contestualmente ceduta o locata l’azienda condotta nell’immobile e sia data comunicazione della cessione al locatore ceduto, anche se la cessione avviene all’insaputa del locatore o, addirittura, con il suo dissenso.

 

  • Il locatore, ricevuta la comunicazione di cessione del contratto di locazione e in presenza di gravi motivi (v. infra), può opporsi alla predetta cessione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. L’opposizione del locatore non preclude l’efficacia della cessione, ma si caratterizza per la funzione di sospenderne l’efficacia nei suoi confronti. Il locatore potrà, in un momento successivo alla proposizione dell’opposizione, chiedere l’accertamento (in sede giudiziale) della fondatezza del (grave) motivo invocato, sì da ottenere, in caso positivo, la risoluzione del contratto (cfr. civ., Sez. VI – 3, Ordinanza, 04/07/2018, n. 17545 e Tribunale Lodi, 01/04/2011, n. 313).

 

  • Secondo un risalente, ma costante orientamento giurisprudenziale, i gravi motivi da porre a fondamento dell’opposizione debbono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica e/o l’operazione complessivamente progettata, con esclusione delle circostanze che ineriscano, in via immediata e diretta, alle esigenze del locatore (cfr. Cass. 2386/1991). La ratio vuol essere quella di proteggere l’interesse del locatore ceduto a non ritrovarsi conduttori conclamatamente insolventi e tutelare l’avviamento commerciale, in modo da conservare il valore economico del complesso aziendale collegato alla sede dell’impresa e la sua commerciabilità.

 

  • Il conduttore originario (cedente) risponde nei confronti del locatore anche per i debiti locatizi successivi alla cessione, come ad esempio per il pagamento del canone dovuto dal cessionario, a meno che non sia stato espressamente liberato dal locatore ceduto. Il cedente risponde solidalmente al cessionario, ma, comunque, in via sussidiaria rispetto a quest’ultimo: ciò significa che il locatore potrà sì rivolgersi al cedente per il soddisfacimento delle obbligazioni di cui al contratto ceduto, ma “solo dopo che si sia configurato l’inadempimento del cessionario” ( Cass. civ., Sez. III, 20/04/2007, n. 9486). Infine, in caso di liberazione del cedente da parte del locatore, spetterà comunque al cedente l’onere di dimostrare l’intervenuta liberazione.