La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 4055 del 2018, conferma i suoi precedenti arresti in tema di responsabilità del costruttore/venditore in caso di rovina o di difetti degli immobili, stabilendo che l’azione di responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità.
Tuttavia, sarà onere dell’acquirente dimostrare sia la sussistenza in capo al venditore di una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera nei confronti dei terzi, sia la sussistenza dei gravi difetti, i quali, al di fuori dell’ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità dell’immobile, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio.
La disposizione in esame
L’art. 1669 del Codice Civile prevede, nell’ipotesi di costruzione di cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa in caso di rovina, di evidente pericolo di rovina o gravi difetti causati da vizi del suolo o difetti della costruzione.
Tale responsabilità potrà essere fatta valere dal committente e dai suoi eredi solo laddove vengano rispettati tre termini:
1) la rovina dell’immobile o la manifestazione dei vizi devono avvenire entro 10 anni dal compimento dell’opera;
2) la denuncia deve avvenire entro 1 anno dalla scoperta della rovina, dell’evidente pericolo di rovina o dei gravi difetti;
3) l’azione giudiziale deve essere proposta entro un anno dalla denuncia.
La natura dell’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c.
La vexata questio circa la natura contrattuale o extracontrattuale dell’azione in esame è stata definitivamente risolta dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con sentenza n. 2284 del 2014, le quali hanno statuito che la responsabilità dell’appaltatore in caso di rovina o di difetti ha natura extra-contrattuale, che nasce dal puro e semplice fatto di aver costruito l’immobile.
Da tale qualificazione consegue che la responsabilità dell’appaltatore può essere fatta valere non solo dal committente e dai suoi aventi causa, ma da qualsiasi danneggiato.
Tuttavia, per costoro il fondamento della norma è da ricercarsi in ragioni di ordine pubblico e, più precisamente, nell’interesse alla conservazione e alla funzionalità degli edifici, che è così pregnante da prevalere sugli interessi delle parti contraenti.
Il caso
Il venditore citava in giudizio la società costruttrice e committente dell’immobile per i danni subiti dallo stesso ai sensi dell’art. 1669 c.c.
In tale pronuncia la Corte di Cassazione ricorda preliminarmente che la disposizione di cui all’art. 1669 c.c. configura una responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, sancita per finalità di interesse generale, che trascende i confini dei rapporti negoziali tra le parti.
Di conseguenza, nel caso di specie poteva trovare applicazione l’art. 1669 c.c., essendo stato accertato che la società di costruzioni, venditrice dell’immobile, risultava essere il costruttore-committente dello stabile condominiale e, dunque, in tale posizione, aveva mantenuto un potere di impartire direttive e/o un potere di sorveglianza.
La Corte di Cassazione, ribadendo il proprio consolidato indirizzo in materia, conferma che l’art. 1669 c.c. trova applicazione, oltre che nei casi in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche nelle ipotesi in cui la costruzione sia a lui riferibile in tutto o in parte per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale.