Sulle provvigioni dell’agente nel preliminare di preliminare
Come noto, il contratto preliminare di preliminare è quell’accordo con cui le parti formalizzano il contenuto di una prima fase della trattativa contrattuale e con cui si obbligano a proseguire nella stessa. Esso ha ottenuto riconoscimento dalla giurisprudenza con la sent. n. 4628 delle SS.UU del 6marzo 2015: “la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (…) è valida ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali. La violazione di tale accordo costituisce fonte di responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto”. La Corte di Cassazione, con la sent. n. 923 del 2017, afferma come l’obbligo di corresponsione della provvigione al mediatore immobiliare sorga anche in caso di preliminare di preliminare.
Tale sentenza muove i passi da una giurisprudenza oramai pacifica, la quale accorda al preliminare di preliminare la produzione di effetti obbligatori, anche in ragione alla provvigione spettante al mediatore.
Il caso
Il caso sottoposto alla Corte aveva riguardo un giudizio azionato dalla società di mediazione immobiliare che chiamava in causa una società con la quale aveva avuto rapporti lavorativi, appunto, di mediazione. Tale società, dopo varie offerte per l’acquisto di un immobile, cessava le trattative ma la società di mediazione richiedeva comunque il pagamento della provvigione pari al 3% del prezzo di alienazione. In primo grado il Tribunale adito rigettava la richiesta che veniva accolta solo nel giudizio di impugnazione. La società soccombente proponeva ricorso per Cassazione. La Suprema Corte rigettava il ricorso ritenendo corretto l’operato della Corte di Appello, la quale aveva ritenuto perfezionatosi tra il mediatore e la società un contratto di preliminare di preliminare.
La decisione
La Corte, in continuità con l’orientamento della sent. n. 4628 del 2015 afferma come “la conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicchè anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione”. In altri termini, per conclusione dell’affare si deve intendere non solo la conclusione del negozio giuridico, ma anche qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti.
Pertanto, è corretto l’iter logico proposto dalla Corte di Appello territoriale, la quale ha ammesso, in iure, al ravvisato accordo, la possibilità della insorgenza del diritto di provvigione da parte del mediatore, non in conseguenza della mancata stipulazione del negozio giuridico successivo, ma in rapporto all’affare, cioè a quell’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti.
Si tratta, come detto, di un orientamento maggioritario, ma non del tutto univoco: sul punto è recentemente intervenuta l’ordinanza n. 32066 del 5 novembre 2021. In tale pronuncia, nello specifico, si legge che l’affare deve considerarsi concluso “quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore, si sia concluso in vincolo che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio nelle forme di cui all’art. 2932 c.c. ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato”. La Corte specifica, inoltre, che va invece escluso il diritto alla provvigione del mediatore quando si sia costituito un mero vincolo preparatorio, idoneo soltanto a regolare le successive articolazioni del procedimento negoziale, come nel caso del preliminare di preliminare. Nel caso di specie, in particolare, un mediatore aveva agito per ottenere la corresponsione di una somma a titolo di provvigione per l’attività di mediazione svolta nell’ambito delle trattative rivelatesi infruttuose e che avrebbero invecedovuto portare ad una compravendita immobiliare.
Il Tribunale, tuttavia, aveva rigettato questa domanda in quanto non aveva reputato concluso alcun contratto preliminare nel momento in cui le parti avevano interrotto le trattative. Nessun accordo sugli elementi essenziali del contratto definitivo, infatti, era stato raggiunto tra promissario acquirente e promittente venditore.